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目次
書籍情報
フィリピン不動産投資術
月6万円から始められる年利8％のホテル投資のコツ
発刊 2023年9月8日
ISBN 978-4-8283-1026-8
総ページ数 189p
町田健登
大手人材企業の駐在員として2014年にフィリピンへ移住。独学でフィリピン不動産・株の勉強を開始し、現地金融・不動産ホールディングスへ転職。31歳時に純資産1億円達成、2020年ライフシフト合同会社を立ち上げ独立を果たす。
2023年現在、フィリピン在住7年目のファイナンシャルプランナーとして活躍し、在日フィリピン商工会議所の理事、大妻女子大学大妻マネジメントアカデミーの講師として職域を広げている。
ビジネス教育出版社
- まえがき
- 第1章 これでもまだ「国内不動産投資」を続けますか？
- 「国内不動産投資」が儲からない5つの理由
- 経済のバロメーターは何といっても人口にあり！
- ワンルームマンション投資は実質利回りがマイナスも多い「負債」
- 戸建て再生投資は、購入後の管理に苦労する
- 円安で国内不動産の実質価値も下落している
- 不動産の勝敗は買う前に9割決まっている
- 高利回りの海外不動産のチェックポイントとは？
- 投資の最終ゴールは不動産！ ウェルビーイングな資産を持とう
- 第2章 安全に年利8％の家賃を得られる海外不動投資があった！
- フィリピンは高度経済成長期に突入した！
- 人口ボーナスが期待できる”唯一無二の1億人国家”
- フィリピン不動産は年々値上がりしている
- 月6万円、価格1000万円から購入できるフィリピン不動産
- 家、ホテル、オフィスのどれを選ぶ？
- 居住用不動産とオフィスの4つのリスクとは？
- 英語圏で登記簿が出るのは安心材料
- 総合的に判断するとフィリピンホテル投資がベスト
- 第3章 フィリピンホテル投資で”手堅く”お金を増やす方法
- 「ドットプロパティ、ラムーディ」でホテル物件を検索しよう
- ディベロッパーに想定利回りを聞こう
- エリアの競合ホテルの数と宿泊費を調べておく
- 1日あたりの宿泊費から想定利回りを計算する
- 利回り8％以上なら買い付けのGOサイン！
- 購入したい物件の平米単価の相場を確認する
- ネット上に物件情報がなければ「日系の販売仲介業者」に聞く
- プレセール、中古物件、買うならどっち？
- 第4章 ラストフロンティア〝フィリピン〟で200万円の年収アップ
- 驚くべき優良物件が出る「郊外エリア」とは？（ニュークラークシティ）
- 銀行ローンが使えない＿どうすれば買える？
- 一括払い、均等払い、少額頭金＋分割払い、どれがお得？
- 建設中の「分割支払い分」を他の運用益でまかなう
- 「竣工直前の物件」を割安で買う方法
- クレジットカード払いなら「経費削減マジック」が起きる！
- 2～3室買ってキャピタルゲインで儲ける！
- 一度買ったら6年間は手放すな
- 第5章 やってはいけない！ フィリピン不動産投資の落とし穴
- 成功の可否は立地が9割～ブランドにこだわるな～
- 「政治的リスク」は「観光地」で勃発する
- 「自然災害リスク」はこうして避けよう
- ディベロッパーの数字を鵜呑みにした人の末路
- ブローカーにお金を持ち逃げされてしまった！
- 登録簿の名義人欄に自分の名前が印字されていますか？
- 「土地を買いませんか？」は要注意！
- 日本人オーナーが運営する物件には投資するな
- 第6章 日比の架け橋をつくる「幸せリッチ」な人を増やしたい
- 人生が豊かになるために「安定収入」が必要
- 近くて英語が使える投資最適国フィリピン
- 「安く仕入れて高く売る」は世界共通の価値パターン
- 現地を見るからこそ〝不動産投資〟は成功できる
- ホテル投資がフィリピンで新しい雇用を生む
- 日本とフィリピンの経済的架け橋を作りたい
- フィリピン株で頭金をつくり、フィリピン不動産を買おう
- 投資家を成功させるから、幸せな〝富の循環〟ができる
- あとがき
- 付録 フィリピン不動産で稼いだ5つの事例
はじめに
社会人2年目で結婚し、子どもを授かりました。会社の人事評価も低いまま収入の柱は会社からの給料1つだけです。すこしでも収入の柱を増やそうと株式投資をしたものの、上昇・下落を繰り返す株価と資産をみて、なれるまでは毎日一喜一憂する日々が続きました。
投資を続けていくなかで直感的に不動産が安定した資産だと感じるようになりました。けれど、海外移住をしていたため日本で不動産ローンが引けず、日本の不動産を諦めざるを得ません。フィリピン不動産を考えていましたが、当初は正直不安でした。下手をすると負債になる危険性があり、住居用不動産を購入しても、客付けできる自信がなかったのです。
探して歩きまわった結果、フィリピンの財閥系企業が運営するホテル投資にいきつきました。倒産のリスクが極めて低く、内装工事等で水増し請求の心配がありません。客付けはホテル側でやってくれるため、必ず収入が入ると思い、なけなしの頭金を払い、ホテルの区分所有を購入しました。
1000万円で購入したホテルが、半年後に1120万円になり、含み益が120万円です。それから1年半後には1320万円まで価格上昇しています。
このフィリピンホテル投資は、毎月5～8万円の余剰金があり、頭金100万円が出せる方に向いています。買って放置で、1件あたり年収100万円前後の安定収入が得られるスキームです。中長期的に3～4件所有できると、年収400万円の安定収入が得られます。
月6万円、価格1000万円から購入できる
フィリピン不動産は新築と中古に加えてプレセールという購入方法があります。また建設されていない計画段階の物件を購入するｋとです。プレセールには分割払いができるというメリットがあり、長いもので4～5年払いが可能です。
1000万円の不動産だとすると、最初の4年間は300÷48か月＝約6万円／月で積み立てていき、4年後に残金の700万円を支払うといった方法で購入することができるのです。
日本でも不動産ローンをひくことは可能ですが、最低でも年利6.5％以上と日本と比べて非常に金利が高く、借り入れできる期間も10年程度と短いためローンは絶対に使うべきではありません。
まとまった資金が今すぐに準備できない方にとっては、この分割払いシステムはありがたいものでしょう。
基本的にプレセールは物件が売れるに従って価格が上がっていきます。もし、売り始めの第1段階で仕込むことができれば、価格は毎年5％前後、優秀な物件であれば最大10％ほど上がる場合があります。
デメリットとして、「物件が実際に建設されないリスク」が挙げられます。万が一、開発業者が倒産するなどして物件が建設されなかった場合、お金は返って来ないリスクが高いです。そのため、信頼できる現地の上場企業や仲介会社などを選び、リスクを最小限まで抑える必要があります。
利回り8％以上ならGO！
買いたいホテルのエリアにホテルの数が少なく、エリア的にも発展すると値上がりも期待できます、さらに、宿泊費も計算したうえで、ディベロッパーがだしてきた想定利回りを厳しく見積もっても、利回り8％以上が得られるなら、そのホテルは買ってもいいと思います。
ほとんど何もしないで利回り8％で回る資産は驚異的です。
例えばディベロッパーの資料で1泊5000ペソの宿泊費で稼働率8割、想定される利回りは12％と提示されているとしましょう。
シビアに見てみると、ホテルのグレードを下げて4000ペソで計算すると、4000÷5000＝0.8なので、英回りは12×0.8＝9.6％になります。また、稼働率8割というのも高い設定なので6割に下げると、6÷8＝0.75なので、9.6×0.75＝7.2％になります。
大切なことは、ディベロッパーが出してきた数字を鵜呑みにせず、2割減だったとしても利回りが8％を超えるかどうかです。どれだけ悪く見積もったとしても利回り6％は欲しいと考えています。
為替が下がっても十分利益を上げようと思えば、やはり利回り5％だとうま味が少ないと感じます。
1度買ったら手放すな
何とか安く購入し、物件価格がどんどん上昇したと仮定します。次に、ネックになるのが税金です。日本の負丼さんでは損失が出た場合は税金を払う必要がありません。しかし、フィリピンの税法では、物件を売却した損得に関係なく物件の総額の6％の税金を払う義務があります。必ず税金がかかるため、迂闊に売却できません。
日本在住の方はフィリピンの税金は関係ありません。日本人は日本の税法に従って納税します。払うべき主な税金は、家賃収入に関わる不動産所得、売却時の譲渡益にかかる税金、固定資産税です。税金は二重に徴収することができないので、日本に住んでいればフィリピンで収めた税金はしっかり確定申告すれば、後から返ってきます。
日本の法律では、所有期間が5年以下の不動産を売却すると「短期譲渡」とみなされて、不動sン売却の利益に対して約39％の税金がかかります。しかし、所有期間が5年超えした不動産を売却した場合は利益の約20％に減額されるのです。
よほど利回りが悪いか、大幅な価格上昇していない限り、基本的には購入してから5年経過後に売るということを心がけた方がいいでしょう。
現地を見るからこそ成功できる
不動産投資において、一番多くの物件情報を得る方法は直接現地に行くことです。経済は生き物なので、ただ机上の数字を見るだけでは、わからないことやイメージがつかないこともあります。
マニラを訪れた方は何とも言えない熱気を感じるでしょう。これから経済成長するフィリピン独特の前向きなエネルギーが流れており、現地に行けば将来性を感じ取れると思います。
フィリピンのホテルを買うと、1年間で数日の宿泊権利が付くので、毎年飛行機代だけで現地に行くことができます。住んでいる私でも、数か月その場所に行かないと、いつの間にか知らないホテルが立っているぐらいなので、1年ぶりに来たら新しい景観に変わっているはずです。
1泊ずつ泊まるホテルを変えてみても面白いと思います。アメニティやインフラ設備が整っていないホテルからラグジュアリーホテルまで宿泊してみると面白いでしょう。
現地訪問で、経済成長が確信に変わるはずです。
あとがき
本書を出した背景には、偽物と本物を見極める目を養ってほしいという想いがあります。不動産産業には、経営の目的が利潤の追求だけになっている業者があまりにも多いからです。その業者の社員も家族を養うためにやっている部分があります。ですから、こちら側が知識をつけていかないと、高い代償を払うことになるのです。
フィリピンにて大手金融ホールディングスの役員だった時にも、不動産を購入したいという新規の問い合わせよりも、「買ったけれど建てないで、お金を持ち逃げされました」「買ったけれど、その後のローンの話しは聞いてなかったです」というSOSが多くありました。
フィリピンという国が悪いわけではなく、出会う人や投資先を間違えただけです。
お金は天国まで持っていくとこはできません。「どう生きたか？」「どこに時間とお金を使ったか？」そこにその人のいきざまができるように思います。
フィリピンに住んで6年、本当にこの国が私の人生を豊かにしてくれました。その一方で、フィリピンの投資でお金を失ったという相談も後を絶ちません。
フィリピンのイメージを良くしたいと思っています。日本とフィリピンの国際交流の一助となれたら幸いです。
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